O Que é Retenção em Contratos de Construção

A retenção em contratos de construção é uma prática comum para garantir o cumprimento das obrigações contratuais. Normalmente, o dono de obra retém entre 5% e 10% do pagamento acordado até que a obra esteja concluída e eventuais defeitos corrigidos. Este mecanismo protege contra incumprimentos e incentiva os empreiteiros a finalizar os projetos corretamente.

Principais pontos:

• Percentagem retida: Geralmente entre 5% e 10% do valor do contrato.
• Libertação dos valores:
  • 50% na receção provisória da obra.
  • Restantes 50% após o período de garantia (normalmente 12 meses).
• Objetivo: Garantir a qualidade da construção e a correção de defeitos.
• Alternativas à retenção: Garantias bancárias ou seguros-caução, que preservam a liquidez dos empreiteiros.
• Impacto nos empreiteiros: Redução de fluxo de caixa, podendo comprometer margens de lucro.

Em Portugal, os contratos privados seguem o Código Civil, enquanto os públicos estão sujeitos ao Código dos Contratos Públicos, com regras mais rígidas. A retenção, embora útil para os donos de obra, pode criar desafios financeiros para os empreiteiros, sendo essencial uma gestão cuidadosa para equilibrar interesses.

Enquadramento Legal em Portugal

Regras do Código Civil

Em Portugal, os contratos de construção entre entidades privadas são regulados pelo Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66), que abrange as normas aplicáveis aos contratos de empreitada. Este enquadramento oferece uma margem de negociação às partes, permitindo que definam os termos contratuais de forma personalizada.

O Código Civil inclui disposições que ajudam o dono de obra a proteger-se contra possíveis defeitos na construção. Segundo a DLA Piper, é possível reter parte do pagamento durante um período acordado para assegurar a correção de problemas. O Artigo 428 permite que o dono de obra recuse pagar parte do preço até que o empreiteiro corrija as falhas identificadas. Já os Artigos 1220 a 1223 especificam os direitos do proprietário em caso de defeitos, incluindo: exigir a eliminação dos defeitos, realização de nova obra, redução do preço, rescisão do contrato e até indemnização por danos. Além disso, o Artigo 1218 obriga o proprietário a inspecionar a obra antes da aceitação. Caso não notifique defeitos num prazo razoável, considera-se que aceitou a obra tacitamente. No geral, as reclamações por defeitos prescrevem cinco anos após a conclusão da obra.

Embora os contratos privados ofereçam flexibilidade, os contratos públicos seguem normas mais rígidas e menos negociáveis.

Regras para Obras Públicas

As obras públicas estão sujeitas ao Código dos Contratos Públicos (CCP - Decreto-Lei n.º 18/2008), que estabelece regras obrigatórias e menos flexíveis do que as aplicáveis aos contratos privados. Nestes casos, a garantia padrão corresponde geralmente a 5% do preço da construção, mas não é exigida para obras com valor inferior a €200.000,00, salvo se o regulamento do concurso estipular o contrário.

O CCP também define prazos de garantia específicos para a libertação dos valores retidos: 10 anos para elementos estruturais, 5 anos para obras não estruturais e instalações técnicas, e 3 anos para equipamentos independentes. Outra particularidade é que a revisão de preços é obrigatória em contratos públicos, enquanto nos contratos privados só ocorre se for acordada previamente. Por fim, os litígios relativos a contratos privados são resolvidos nos Tribunais Cíveis, enquanto os relacionados com obras públicas são da competência dos Tribunais Administrativos.

Como Funciona a Retenção

Taxas de Retenção Comuns

A retenção aplica-se a cada pagamento intercalar realizado durante o progresso da obra. Imagine um contrato de €50.000,00 com uma retenção de 5%, dividido em cinco marcos de pagamento. Em cada tranche de €10.000,00, são retidos €500,00.

Normalmente, as taxas de retenção situam-se entre 5% e 10% do valor total do contrato. No entanto, em projetos de maior escala, a taxa tende a ser mais baixa, ficando geralmente entre 3% e 5%. Para obras públicas, estas percentagens são frequentemente reguladas pelo Código dos Contratos Públicos ou pelos documentos do concurso.

"A retenção é o nome dado ao dinheiro que o dono de obra retém dos pagamentos intercalares como garantia para o desempenho futuro das obrigações do empreiteiro e para incentivar o empreiteiro a cumprir todas as suas obrigações." - LexisNexis Construction Expert

Depois de definidas as taxas, os valores retidos são libertados em momentos específicos ao longo do projeto.

Quando é Aplicada e Libertada a Retenção

Os valores retidos são geralmente libertados em duas fases principais. A primeira metade (50% do total retido) é devolvida quando a obra atinge a aceitação provisória ou a conclusão prática, ou seja, quando o dono de obra pode começar a usar a estrutura para o seu propósito. A segunda metade é libertada após o final do período de garantia de defeitos, que em Portugal pode variar entre 3, 5 ou 10 anos, dependendo da natureza da obra.

Para desbloquear a primeira libertação, o empreiteiro deve assegurar que todos os trabalhos estão concluídos, que os testes foram aprovados, que os desenhos "as-built" foram entregues e que quaisquer garantias bancárias exigidas estão disponíveis. Durante o período de garantia, o dono de obra mantém a segunda parcela como proteção contra possíveis defeitos.

A Retenção como Garantia

A retenção serve como uma garantia tanto financeira quanto de desempenho para o dono de obra. Funciona como uma reserva para corrigir defeitos, caso o empreiteiro não cumpra as suas responsabilidades. Além disso, incentiva o empreiteiro a concluir o projeto de forma eficiente e dentro dos padrões exigidos, já que a libertação dos valores retidos é essencial para assegurar a sua margem de lucro.

"Para a maioria das empresas de construção, os pagamentos de retenção representam a maior parte ou a totalidade da sua margem de lucro: não receber os fundos retidos significa perder dinheiro no projeto." - COMPRACO Indústria e Construção

A RETENÇÃO TÉCNICA - RETENÇÃO CAUÇÃO CONTRATOS SUBEMPREITADA - DEVOLUÇÃO VALORES

Retenção vs Garantias Bancárias vs Cauções

Além da retenção em dinheiro, existem outras opções que protegem o dono de obra sem comprometer o capital do empreiteiro. As garantias bancárias e as cauções (ou surety bonds) são alternativas que funcionam como substitutos, cada uma com características próprias.

A retenção em dinheiro permite que o dono de obra tenha acesso imediato aos fundos necessários para corrigir defeitos. Contudo, este método pode ser bastante prejudicial para o empreiteiro, pois retira parte do seu capital de giro, essencial para outros projetos. Como destaca Roland Finch, Quantity Surveyor e Árbitro:

Numa indústria onde as margens de lucro são frequentemente inferiores a 3%, perder 5% de dinheiro retido pode ter consequências graves.

Por outro lado, as garantias bancárias funcionam como instrumentos on-demand, ou seja, são consideradas quase equivalentes a dinheiro. Neste caso, o banco compromete-se a pagar ao dono de obra mediante simples solicitação, sem que este precise comprovar incumprimento contratual. Apesar de oferecerem maior segurança ao dono de obra, as garantias bancárias acarretam custos em comissões bancárias e podem reduzir a linha de crédito do empreiteiro.

Já as cauções, emitidas por seguradoras especializadas, diferem das garantias bancárias por serem, geralmente, condicionais. Ou seja, o dono de obra precisa demonstrar incumprimento contratual e prejuízo antes de receber o pagamento. Este mecanismo preserva o capital de giro do empreiteiro e não afeta as suas linhas de crédito, embora implique o pagamento de um prémio à seguradora.

Cada uma destas opções tem vantagens e desvantagens, sendo a escolha dependente das características do projeto. A tabela abaixo resume as principais diferenças entre estes mecanismos:

Tabela Comparativa

Fator	Retenção (Dinheiro)	Garantia Bancária	Caução
Natureza Jurídica	Dedução direta do pagamento	Instrumento autónomo (on-demand)	Acessória/Condicional (requer prova de incumprimento)
Impacto no Fluxo de Caixa	Elevado (reduz capital disponível)	Baixo (preserva liquidez)	Baixo (preserva liquidez)
Entidade Emissora	Dono de obra (retém fundos)	Banco/Instituição Financeira	Seguradora Especializada
Custo	Custo de oportunidade do capital	Comissões bancárias e uso de linha de crédito	Prémio de seguro
Facilidade de Reclamação	Imediata (dono já tem o dinheiro)	Elevada (apresentação à primeira solicitação)	Moderada a Baixa (requer prova de incumprimento)
Uso Principal	Contratos privados e de menor dimensão	Projetos de grande escala e obras públicas	Obras privadas e internacionais
Risco de Insolvência	Elevado (fundos raramente protegidos)	Baixo (garantido pelo banco)	Baixo (garantido pela seguradora)

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Porque é que a Retenção é Importante

Compreender como funciona a retenção e as garantias que oferece é apenas uma parte da equação. É igualmente importante perceber o impacto que ela tem nas partes envolvidas. Para os donos de obra, a retenção é uma ferramenta de controlo e segurança financeira. Já para os empreiteiros, é um obstáculo que pode complicar o fluxo de caixa.

Benefícios para os Donos de Obra

Para os donos de obra, a retenção é uma forma eficaz de garantir que o trabalho será concluído de acordo com o contrato. Se o empreiteiro não corrigir os defeitos identificados durante o período de responsabilidade, os fundos retidos podem ser usados para contratar outra empresa para resolver os problemas, sem custos adicionais.

Além disso, a retenção incentiva o cumprimento de todas as exigências contratuais, como a entrega de garantias, licenças e manuais técnicos, bem como a realização de ajustes finais antes do pagamento total. Este mecanismo também protege o dono de obra contra o risco de insolvência do empreiteiro durante a execução do projeto.

Desafios para os Empreiteiros

Embora os donos de obra ganhem maior segurança, os empreiteiros enfrentam dificuldades significativas. A retenção reduz o fluxo de caixa, muitas vezes comprometendo a margem de lucro total do projeto. Este impacto financeiro pode ser ainda mais grave em casos de insolvência a montante.

Estatísticas mostram que cerca de 44% dos empreiteiros já perderam pagamentos de retenção devido à falência do dono de obra ou do empreiteiro principal. Como os fundos retidos raramente são guardados em contas separadas, tornam-se inacessíveis quando a entidade que os detém entra em insolvência.

Os subempreiteiros sofrem ainda mais. Aqueles que realizam trabalhos iniciais, como fundações ou terraplanagens, muitas vezes têm de esperar anos até ao final do período de responsabilidade para receber os fundos retidos. Esta incerteza dificulta o planeamento financeiro e aumenta os riscos. No Reino Unido, estima-se que cerca de £4,5 mil milhões estejam retidos anualmente no setor da construção, ilustrando a dimensão deste problema.

Substituição e Libertação da Retenção

A retenção, embora necessária em muitos contratos, pode criar dificuldades no fluxo de caixa dos empreiteiros. Felizmente, a legislação portuguesa permite a substituição desses valores por garantias alternativas, oferecendo maior flexibilidade financeira.

Substituição da Retenção por Outras Garantias

Os empreiteiros têm a possibilidade de substituir a retenção por garantias bancárias ou um seguro-caução. Esta alternativa permite que cada fatura seja paga integralmente, facilitando a liquidez e permitindo maior investimento em materiais e mão de obra.

Nos contratos públicos, a caução pode ser apresentada de três formas: dinheiro, garantias bancárias ou seguros-caução. Para que uma garantia bancária seja válida, é exigido que seja "autónoma e à primeira solicitação", o que significa que o dono de obra pode acioná-la imediatamente, sem necessidade de comprovar incumprimento.

A decisão entre uma garantia bancária e um seguro-caução tem implicações práticas. Enquanto as garantias bancárias consomem as linhas de crédito do empreiteiro, os seguros-caução não afetam esses limites, preservando a capacidade de financiamento para outras operações. Ambas as opções têm custos associados – como comissões bancárias ou prémios de seguro –, mas estes são, geralmente, inferiores ao custo de manter capital imobilizado. Assim, esta solução permite que o dono de obra mantenha a sua segurança financeira, enquanto o empreiteiro preserva o seu fluxo de caixa. Com a substituição garantida, o próximo passo é seguir os critérios para a libertação dos valores retidos.

Libertação Após a Conclusão do Projeto

Depois de substituir a retenção, a libertação dos montantes retidos ocorre conforme os marcos estabelecidos no contrato. Para evitar disputas, é essencial manter uma documentação detalhada e organizada de todos os marcos do projeto. Isto inclui autos de receção, registos fotográficos e correspondências sobre eventuais defeitos e a sua correção.

Este cuidado com a documentação não só promove confiança entre as partes, como também garante que o processo de libertação das garantias decorra de forma atempada e sem complicações.

Conclusão

A retenção em contratos de construção desempenha um papel importante na gestão de riscos, protegendo tanto os donos de obra como os empreiteiros. Ao reter uma percentagem do pagamento, os proprietários garantem que eventuais defeitos serão corrigidos durante o período de garantia e que o projeto será concluído de acordo com as especificações estabelecidas.

Este mecanismo cria um incentivo financeiro para que os empreiteiros concluam os trabalhos nos mínimos detalhes e resolvam rapidamente as pendências. Além disso, serve como uma rede de segurança contra possíveis insolvências, assegurando que existam fundos disponíveis para reparações em caso de incumprimento.

Para os empreiteiros, no entanto, a retenção pode ser um obstáculo ao fluxo de caixa. No Reino Unido, por exemplo, estima-se que cerca de 4,5 mil milhões de libras fiquem retidos anualmente. Apesar disso, opções como garantias bancárias ou seguros-caução oferecem alternativas que podem aliviar este impacto. Documentação cuidadosa e a definição clara de marcos contratuais são essenciais para assegurar que os valores retidos sejam libertados de forma atempada, equilibrando as necessidades de fluxo de caixa com a segurança financeira exigida pelos donos de obra.

A retenção, quando bem gerida, consegue equilibrar a proteção financeira dos donos de obra com as necessidades operacionais dos empreiteiros. Em Portugal, este equilíbrio é crucial para garantir o sucesso e a conclusão adequada dos projetos de construção. Uma gestão cuidadosa da retenção é, portanto, um elemento indispensável para assegurar a viabilidade e a segurança dos projetos no setor da construção.

FAQs

Quem fica legalmente com a retenção e como deve ser guardada?

A retenção, por lei, é propriedade da parte que tem direito a ela, normalmente o empreiteiro ou o proprietário. Deve ser armazenada de forma segura, preferencialmente em contas específicas ou separadas, para assegurar a sua proteção e simplificar a sua gestão.

O que posso fazer se o dono de obra não libertar a retenção no prazo?

Se o dono da obra não libertar a retenção dentro do prazo estipulado, pode ser necessário recorrer a meios legais para assegurar o pagamento. Verifique também se o valor da retenção está sujeito a prescrição, o que pode acontecer após um determinado período de tempo. Caso todas as tentativas falhem, pode ser necessário avançar com uma ação judicial para proteger os seus direitos.

Como escolher entre retenção, garantia bancária e seguro-caução?

A decisão entre retenção, garantia bancária ou seguro-caução deve considerar o contrato e as exigências específicas do projeto. A retenção consiste numa percentagem do valor contratual que é retida como garantia de cumprimento, mas pode limitar o fluxo de caixa da empresa. Já a garantia bancária e o seguro-caução proporcionam maior tranquilidade ao contratante e têm menor impacto no fluxo de caixa, embora impliquem custos adicionais. É essencial analisar o perfil financeiro da empresa e os riscos associados ao projeto antes de optar por uma destas soluções.